El libro del edificio es el conjunto documental que acredita la vida del inmueble: licencia de obra, proyecto, calificaciones técnicas, instalaciones, materiales, garantías y registro histórico de actuaciones. Es obligatorio para los edificios de obra nueva desde la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999) y, en muchas CCAA, también para edificios existentes que se rehabilitan o cambian de titularidad.
Qué contiene:
- Proyecto y memoria de la edificación.
- Acta de recepción de la obra.
- Licencia de primera ocupación.
- Certificaciones técnicas finales: estructura, instalaciones, ascensor, protección contra incendios.
- Calificación energética del edificio (vinculado al certificado de eficiencia energética).
- Manual de uso y mantenimiento para usuarios y propiedad.
- Garantías de los suministradores y constructores.
- Histórico de actuaciones: reformas, inspecciones ITE, incidencias, derramas extraordinarias, etc.
Libro del edificio existente:
La Ley 10/2022 (texto refundido del Plan de Recuperación) y los planes estatales de vivienda han introducido el concepto de libro del edificio existente para edificios ya construidos: es una recopilación retroactiva de toda la documentación disponible. Es requisito obligatorio para acceder a los programas estatales de rehabilitación financiados con fondos europeos NGEU.
Subvenciones específicas:
- Programa 8 de rehabilitación: ayuda para la elaboración del libro del edificio existente y planes de rehabilitación a nivel de edificio. Cuantía habitual: 700-1.500 € por edificio según tamaño, ampliable.
- Programa de rehabilitación a nivel de barrio: exige libro del edificio existente para cada inmueble incluido.
- Subvenciones a la accesibilidad financiadas con fondos NGEU.
Para acceder a las ayudas de rehabilitación:
- Constituir el libro del edificio existente (con técnico competente).
- Inscribirlo en el registro autonómico correspondiente.
- Realizar la ITE/IEE si procede.
- Acreditar el salto de calificación energética tras la obra.
- Justificar gastos y pagos de la rehabilitación.
Errores frecuentes:
- Asumir que el libro del edificio existe automáticamente. En la mayoría de comunidades de propietarios anteriores a 1999 no existe y debe constituirse.
- Solicitar subvención de rehabilitación sin el libro del edificio existente: causa común de inadmisión.
- No incluir todas las actuaciones históricas (reformas, derramas, ITE previas): el libro queda incompleto y puede invalidar trámites posteriores.
- Confundir el libro del edificio con el libro de actas de la comunidad: son documentos distintos con finalidad distinta.
El libro del edificio es la base documental sin la cual el grueso de las ayudas de rehabilitación de los próximos años no es accesible. Su elaboración es subvencionable y conviene realizarla antes de cualquier solicitud de obra mayor.